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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2022-02-11 09:55:03
看板 home-sale
作者 s8752134 (Sea)
標題 [心得] 買房不容易, 但其實也沒那麼難
時間 Fri Feb 11 01:43:46 2022



  板上多空論戰的文非常多，蠻常看到類似下面的言論：

  有人說買的起房的多半是倖存者偏差

  有人說看人分享買房的經歷更希望能到前面的頭期是怎麼累積的。

  我一直在想喊著買不起房的，大概率都是卡在存不到頭期，當然我這樣講是

  撇除那種眼高手低，領平均薪資想爽住台北新房的，這種我直接放生。


  有鑑於希望房板可以有更多大神出來分享實戰經驗 or 房地現況心得，所以我

  想說拋磚引玉獻醜一下，分享『頭期如何存到』。

  首先這篇文章完全是以白手起家的狀態來分享，那種家裡欠大錢的、每月要負擔

  爸媽哥哥姐姐弟弟妹妹幾萬又幾十萬家用的狀況就不提了，雖然我就是那個家裡有

  欠錢還要負擔家用開局的，但這開局地獄模式就不另提了，每個人的人生路程都不同。

  另外以下的薪資會採用大多文組可以接觸到的薪水來講，那種理組高薪的更輕鬆。


  OK～以下正文開始：


  第一步也是想累積頭期或財產最最重要的一步叫『積沙成塔，累積資本』

  - 工作 0 ~ 2 年 = 擁有資本 0
  剛出社會沒啥錢，領個平均月薪3萬塊的薪水。

  在這階段，至少強迫自己每月一定要存下1萬塊(當然存更多你累積資產更快)

  貫徹那句老話 薪資 - 儲蓄 = 花費。

  在只能月花2萬的情況下，去分配你的房租 / 伙食 / 交通 / 娛樂 / 雜項

  同時每月的1萬不要死死的放在銀行，可以選擇你自己能接受的理財工具，


  這裡包含了股票(買零股)、基金、黃金、虛擬貨幣等等，而當年甚麼都不懂的我，


  選擇的是台銀的黃金存摺，月存一萬買黃金。 (現在我更推買 0050 or 美股etf)

  三年都貫徹每月存一萬的情況下，你會有 24 萬。(投資所獲得的額外增值另計)

  以我當年買黃金2年後的增值來說，24萬的本變 27萬左右。(有點忘了不太確定)


  - 工作 3 ~ 5 年 = 擁有資本 27 萬

  工作2年了，薪資必須有所增長。如果你是持續努力學習的人，不調薪或許該想的是

  你是不是還要浪費時間在不對的選擇上。

  這個階段我們平均月薪提高到4萬，努力再把存款金額提高到每月2萬。

  資本累積的過程是痛苦的，但撐過這段後面會體會到資本帶來的複利效果。

  三年持續投入你選擇的投資標的，累積的本金有 72 + 27，接近100萬。

  計入投資，我當初個人在這階段透過股票投資增值最終資產累積約是150萬。

  有注意到的話可以看到這時期我已經不買黃金了，因為我認為增速太慢。

  同時這個時間點我和我太太各自拿出存款就買了房。但以下繼續試算累積：

  我們將這時期的本金+收益降為110萬就好，等於貫徹5年的薪資-儲蓄=花費後，

  你擁有了第一桶金。

  工作滿5年時，如果你的月均薪資沒有超過5萬，那你必須要意識到自己在競爭的排序

  是相當落後的，這代表甚麼？ 你必須要檢視自己：

  你有其他高薪工作的轉換機會嗎？ 如果有果斷跳槽，如果沒有看下一點，

  你在累積工作經驗與價值的5年內沒辦法創造更高的價值，也沒有高薪的工作機會，

  那你必須意識到需要很急迫的創造其他收入來源(必須增加自己的投資理財能力)

  這5年內你可以仔細研究股票、房地產、虛擬貨幣...etc專一去投入。

  以房地產來說，你可以買既可自住省租金又可以額外收租金的物件，例如隔套，

  自己住一間省下租金，同時收取其他間租金，或是買個帶帶頂加的物件，自己住一層，

  另一層租人收租。


  以股票來說，你必須要拿這第一桶金創造更多的投資報酬，當然這風險和報酬率都

  可能更高，至於選哪一個，端看自己的能力和可接受度。

  接下來我們以上面說的買房地產隔套來繼續說。

  同時請記住，這些資本都是持續在想辦法滾更多錢，而不要想辦法花掉。

  而此時工作滿五年的你至少買了一間隔套物件省去自己的租金，並增加租金業外收入。

  這裡特別提一下，如果你要說這錢買不起雙北的隔套沒錯，但你必須有自知之明，工作

  5年了還屬於後段班，不應該執著在前段班的雙北房。


  以下以隔套5間總價400萬的物件來看，一間房租實拿算1000，扣掉自住可再收租4000。

  這裡指得實拿是指扣掉房貸本利攤、稅、修繕費用等，以這金額來說物件報酬算是相當

  低標，取得難度不高。



  - 工作6~10年 - 擁有現金0，擁有一間400萬房，剩餘房貸300萬

  若此時你的收入無法再提升月均還是4萬，你想翻身就必須得繼續努力存錢，

  因為買了房免除租金費用，固每月存款增加至 2萬4，同時每月淨收租4000，

  來到了一個月2.8萬。累積的資產繼續投入理財標的。


  工作滿10年後(這時期過了五年)，你的資本累積將有 168萬，同時持續在繳貸款

  的房子剩餘房貸大約剩下 260 萬，意即房子累積價值有 140 萬。(如果不漲不跌)

  這時候你可以有多種選擇，繼續操自己滾錢、換個自住房安穩的工作繳貸款。


  其實上面的例子是絕大多數人都可以做到的，而且我列的數字已經是非常非常低標

  在運作的，以我個人來說資產累積的數字遠超過上面舉例的XX倍。

  但我想表達的是，即便舉例的例子只能賺取那不高的報酬，都還是能夠讓自己有個安身

  立命的家，端看自己要不要以及能否持之以恆而已。



  最後我想補充幾點：

  1. 我前面說到我是地獄模式開局，甚至我出社會第一份工作薪水都還沒有3萬...

     所以我在例子0年前花了更多時間在幫忙還債，但我沒計算進去，實際上我個人

     已經工作10幾年了，如果算上打工就有20幾年了...。


  2. 人真的可以一開始沒有自知之明，但隨著時間經過，你必須能豁然接受自己的層級

     在哪。如果是上面這種低標的例子，必須很直白的說你的要求就無法太高。


  3. 千萬不要只靠薪水想買房，投資有風險，但不投資你死更慘(錢被通膨吃掉)。

     你可以說在股票投資市場賺更多錢的都是運氣好，但你如果只想領死薪水存銀行，

     又領這種低標的薪水，只會把你自己推向更底層而已。 你不理財，財不理你。


  4. 累積頭期最難的是第一步 - 開始累積。

     我自己的經驗是當自己沒錢時沒錢，會覺得多存這一萬兩萬根本沒用，殊不知沒

     這個起頭就不會有累積到後面的第一桶金。這點是屬於道理人人懂，但能持之以恆

     做下去的就不容易的事。


  5. 在上述的過程中，如果你的薪資增幅更多、投資收益更大，當然你可以挑選的物件

     就會更好更棒，以上的例子再次強調已經是低標，幾乎大多數人要做都能做到的。


  以上簡易的分享，如果哪裡需要我補充的更詳細，可以再聊聊。


  希望能給正在為籌措頭期努力或是不知道如何開始的朋友一點過來人的經驗幫助。


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噓 sbob: 難怪你不會google，這方法也太差了1F 02/11 01:46
推 bfh: 好文分享推，噓文也po一篇來看看2F 02/11 01:47
噓 sbob: 這方法這時代已經很難用了好嗎3F 02/11 01:48
推 bfh: 只想別人給你方法，不就伸手牌，沒人欠版友吧4F 02/11 01:51
推 bread10x: 這個方法在現在還是適用啊，哪裡不適用5F 02/11 01:53
→ sbob: 他現在第一步就錯拉，第一步就是不要做低薪工作6F 02/11 01:53
→ sbob: 狂跑ubereat，誰跟他在那邊一個月三萬多存錢
→ bread10x: 這幾年股市、數位貨幣漲成啥樣，認真存錢並研究投資絕對8F 02/11 01:54
→ bread10x: 可以得到如此以上的結果
→ sbob: 存到的錢去投幣圈，賭輸了再去跑ubereat10F 02/11 01:54
→ s8752134: 這個板不知道能不能限定特定人士不能回我文11F 02/11 01:54
→ s8752134: 被一個阿Q仔纏上, 真的是傻眼. 這麼愛我
→ sbob: 你不會google一下嗎？阿我忘了你不會啊13F 02/11 01:55
→ sbob: 是你纏上我好不好，都是你在那邊主動黑我的耶
→ sbob: 今天是你先到別人貼文說我跳針，在那之前我有對你幹嘛嗎
→ bread10x: 股市跟幣圈都沒辦法賺到錢那真的是完全沒在做功課（離題16F 02/11 01:56
→ bread10x: 了），但原po提的存錢方式非常合理
→ s8752134: 不知道一開始跑來我文連噓噓到被我以外的人打臉的是誰18F 02/11 01:56
→ sbob: 你這麼愛發廢文，我中間都不理你，結果你主動說我跳針19F 02/11 01:56
→ s8752134: 跟你意見不同就連噓, 然後罵人不懂是誰呢?  不是我喔20F 02/11 01:57
→ sbob: 就那一篇啊～後來你的廢文我有去嗎？21F 02/11 01:57
→ sbob: 今天是你先動手的，還說我纏上你？笑死喔
→ s8752134: 所以你先開始的, 然後我不能回來處理你? 甚麼道理?23F 02/11 01:57
→ sbob: 你沒發現你後面幾篇廢文我根本懶得理你嗎？直到今天24F 02/11 01:58
推 spmark: 把它黑名單看看？25F 02/11 01:58
→ s8752134: 我根本沒在注意你, 你自己對號入座怪我?  去看看我說誰?26F 02/11 01:58
→ s8752134: 有指著你 sbob 說你跳針仔?
→ spmark: 我買第一間房的頭期款是全借來的 XD 分享結束 XD28F 02/11 01:59
推 bread10x: spmark大我跟你一樣欸（握）29F 02/11 01:59
→ sbob: 你說有人回到跳針仔的文，那文就是我寫的，你是哪裡有問題30F 02/11 02:00
→ s8752134: 講借錢的手法或是太激進的手法估計會被質疑31F 02/11 02:00
→ sbob: 你google不會，連自己說的話都忘記拉？還說我對號入座32F 02/11 02:00
→ s8752134: 所以我上面講的已經是絕大多數人都能做到的33F 02/11 02:00
→ sbob: 真是笑死我了哈哈哈哈，你到底要多好笑啊哈哈哈啊34F 02/11 02:01
→ s8752134: 所以你是跳針仔嗎?  如果你不是當然不是講你35F 02/11 02:01
→ sbob: 你中文很不好是嗎？你很明確指出你說的人是被回文者36F 02/11 02:02
→ s8752134: 回sp大, 我是已經黑名單了, 不過現在電腦看盤, 用網頁版37F 02/11 02:03
→ s8752134: 網頁版沒黑名單功能, 所以還是會看到他的留言
→ s8752134: 我是在說跳針仔拉, 你承認就是你, 你不覺得就不是你
→ sbob: 看得懂中文的都能看出你指的回文是誰寫的好嗎40F 02/11 02:04
→ s8752134: 中文很好懂吧? 除非你覺得你是嘛?41F 02/11 02:04
→ sbob: 推 s8752134: 你回到跳針仔的文。 啊那篇就是我寫的42F 02/11 02:04
→ sbob: 哈哈哈笑死我喔，你中文程度有這麼差喔
→ s8752134: 整串那麼多人, 我是不能講開串的原PO喔?44F 02/11 02:05
→ s8752134: 自己愛腦補怪我囉?
推 stevensevens: 推原po寫的很詳細，但是空空只會說太貴，30歲住千46F 02/11 02:05
→ stevensevens: 萬新房才是正義，你要他們辛苦壓抑慾望存錢，等40
→ stevensevens: 、50享福，他只會靠北社會不公，講了也沒用
→ s8752134: 是說就算照你說的, 我回你剛好而已. 你能跑來亂,我不行?49F 02/11 02:05
→ sbob: 因為那篇回覆內容，就是針對我的文做的回覆啊50F 02/11 02:06
→ sbob: 你還想狡辯喔，這麼明顯還想狡辯真是笑死我了，哈哈哈哈哈
→ s8752134: 喔是喔?? 只能你先亂噓罵別人, 別人做甚麼 還要你來解讀52F 02/11 02:07
→ s8752134: 豪棒棒R
→ sbob: 我沒有亂罵你亂噓你阿，我說的是事實啊你忘了54F 02/11 02:08
→ sbob: 還是你要我貼文再給大家看一下？
→ s8752134: 回steven大, 上述都還是單人, 如果是兩人一起努力更快56F 02/11 02:08
→ sbob: 你說沒有護士荒，我叫你google你不會，這是事實啊57F 02/11 02:08
→ s8752134: 你說你以為的事實就能亂罵連噓人? 規矩不是你訂的啊58F 02/11 02:08
→ s8752134: 不跟你講了, 講下去這串又被你弄臭了, 滾遠點
→ sbob: 你在我最近的那篇文才被我一直打臉你又忘記拉哈哈哈哈哈60F 02/11 02:09
→ sbob: 台灣就有護士荒阿，是事實啊，你怎麼說我說的不是呢？
→ sbob: 就叫你要google，要學一下，google就知道的事
→ sbob: 你過這麼就都還不好好google，真是可憐啊
噓 sbob: 我都不理你這麼久，你今天還要跑過來說我跳針，還說我纏上你
→ sbob: 然後你都指名在說回誰的文，這麼明顯還想狡辯沒有指名
→ sbob: 這麼明顯你還會想狡辯，真是笑死我了哈哈哈哈哈
→ sbob: 你今天沒主動抹黑我說我跳針，我會來證明你才跳針嗎？
→ sbob: 是你纏上我吧，明明那篇文就沒你的是，笑死哈哈哈哈
噓 bloodpiece: 還是很難69F 02/11 02:37
噓 seou: 現在房價漲30%了 不難!?70F 02/11 02:45
推 hurbsnail: 優文71F 02/11 02:50
推 hurbsnail: ps有什麼恩怨的話，可以不要在底下留言吵架嗎
推 a386036: 比特幣10年前才3000台幣，誰會想到他會變200多萬台幣73F 02/11 02:52
噓 sbob: 對呀，原po還跑到股板我的文章底下鬧，要好好檢討74F 02/11 02:55
推 jamo: 你太認真了~~75F 02/11 02:56
推 menace: 路上遇到神經病和網路上遇到神經病的做法其實是一76F 02/11 03:32
→ menace: 樣的
噓 sbob: 又一個不會google的出現了78F 02/11 03:45
推 chipretender: google哥又出來了XD79F 02/11 06:35
噓 nrxadsl: 欠80F 02/11 07:22
推 iamala: 這個是各位屋主最樂見的態度啊。不然大家都躺平月光，誰81F 02/11 07:31
→ iamala: 來讓各屋主賣高高獲利後躺平咧XD
推 crazypeter: 這篇實際啊83F 02/11 07:32
→ iamala: 你終究要躺平的，看是要青春美麗的時候開始，還是拮据努84F 02/11 07:33
→ iamala: 力一輩子，老了賣給下一棒後開始。
→ iamala: 如果有下一棒的話啦...
→ iamala: 房子最好還是賣給下一棒是有錢人的物件，否則會很麻煩。
→ iamala: 而通常拮据度日買得起的物件，有錢人不會喜歡的。或許在
→ iamala: 時局還有利可圖的時候，會有投資客接棒啦，那麼動作要快
→ iamala: ，不然你慢慢存搞不好時局又變了喔。到時候就後悔不如躺
→ iamala: 平...
推 childeviler2: 其實能夠買房，買哪裡的房都是一種心態上的轉換，想92F 02/11 07:37
→ childeviler2: 買就去努力想辦法買了，不想買他就不會特別想辦法去
→ childeviler2: 買了，我買預售屋，已購戶群裡就有一個25~26歲的年
→ childeviler2: 輕小夥，他努力跑uber來買，之前是導遊，這兩年疫
→ childeviler2: 情之下被扼殺收入，但他還是撐住了，跑uber增加收入
→ childeviler2: ，買一間小兩房，先求有再求好，那些哭房價的人，
→ childeviler2: 有沒有看到人家這麼努力?
推 twtrees: 剛開始想買房時，覺得根本遙不可及，後來慢慢存款和薪水99F 02/11 07:44
→ twtrees: 追上了，就買得起了，我和同事們大概都是這樣。
推 childeviler2: 在5~60年代看到許多人選擇躺平，唉房價貴，看到上一101F 02/11 07:45
→ childeviler2: 輩的不少人唉房價，但是通膨沒饒過任何人，如果有子
→ childeviler2: 孫的，選擇躺平的還被子孫嫌棄，當初房價那麼便宜
→ childeviler2: 為何你不買?現在來看房價那麼貴我選擇躺平，未來10~
→ childeviler2: 20年，你的兒子女兒罵罵咧咧說，我父母當初說房價貴
→ childeviler2: 選擇躺平，現在我沒得選擇，只能自己努力，還要養他
→ childeviler2: 們...，差不多就是這樣世代循環，沒有人覺醒翻身，
→ childeviler2: 好心建議還要被罵房蟲，只能說，可憐啊～
推 winner1: 推s大 不過想問一下您的看法 目前的隔套作為正資產還合適109F 02/11 08:00
→ winner1: 嗎？
推 jc761128: 要躺平就躺平 世界不會因為這樣就停止轉動 通膨該有還111F 02/11 08:01
→ jc761128: 是會有 為自己的行為負責
→ jc761128: 然後要躺平的人 記得不要生 顆顆
噓 zxcvbnmnbvcx: 確實114F 02/11 08:07
推 onomybaby: 認真說 買房之後存的錢跟買之前一樣 就知道平常自己多115F 02/11 08:29
→ onomybaby: 愛亂花錢了
推 chipretender: 推樓上……我也是買房之後才發現自家每月浪費五萬以117F 02/11 08:31
→ chipretender: 上……
推 neck1982: 願意分享值得給推阿119F 02/11 08:48
推 yiliang1107: 推120F 02/11 09:19
→ yiliang1107: 目前看到白手起家的，除了這篇就鬆哥吧
→ yiliang1107: 還有很久以前，有一個女生幫家裡買房
→ yiliang1107: 然後咬牙再買間大套房，然後租人。
推 s26492755: 你不理財 才不理你124F 02/11 09:36
推 s26492755: 還有就是努力很重要  但如果你在低薪又血汗的產業工作
→ s26492755:  又不選擇其他  我也不知道該說什麼
→ s26492755: 以前不覺得有人會這樣傻  現在發現有些人就是鐵頭 可
→ s26492755: 能唸書唸什麼出社會就一定做什麼  不知道轉彎
推 indoman: 不會投資就更省來存啊 只是一堆人沒耐心129F 02/11 09:43
→ indoman: 尤其畢業住家裡的 剛開始省一點一個月領3萬都能存兩萬好
→ indoman: 嗎

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