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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2021-04-09 18:50:06
看板 home-sale
作者 sai321awan ()
標題 [請益] 房價上漲有沒有極限
時間 Thu Apr  8 14:41:11 2021

基本上現在大家的共識就是，

通膨的狀況房價只會長期上漲，

少子化與房價所得比跟房價沒有正相關，

但好奇，房價上漲真的完全沒有極限嗎？

有沒有一個頂點的存在呢？

然後就持平在一個水準，

不然倘若一直無限的上漲，

目前國高中以下的青年，

中產階級以下且家裡沒留房的，

基本上應該不可能買房了吧！

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.85.113 (臺灣)
※ 文章代碼(AID): #1WRgM9I- (home-sale)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617864073.A.4BE.html
推 ppnow: 物極必反啊，但可能是明天可能是下輩子1F 04/08 14:45
推 kuanhunter: 跟通膨有關，但要看M2不是看CPI2F 04/08 14:47
→ abyssa1: 貨幣貶值沒有極限 未來的薪資可能也沒有極限3F 04/08 14:47
推 M105: Ceca大不是有一篇說 政府要搞垮其實手段很多 目前還一大堆素4F 04/08 14:48
→ M105: 地還沒重劃 但是貴的其實都是市中心點 鄉下沒什麼漲 就算漲
→ M105: 也可以找到負擔得起的點
→ yahoody: 鄉下也漲翻囉7F 04/08 14:49
→ abyssa1: 少子化之後的年輕人肯定有郊區老房子可以買的8F 04/08 14:49
推 kming327: 低薪高房價 世代貧窮9F 04/08 14:49
推 panzerbug: 沒有，現在才30年貸普遍，40年貸普遍，還有50年貸10F 04/08 14:50
推 F93935: 物價先走 薪資才是晚動的11F 04/08 14:54
推 fs6u12: 鄉下舊房子便宜，新房子貴12F 04/08 14:54
推 panzerbug: 雙北工作，基桃中古屋都很便宜，只是通勤單趟1小時13F 04/08 14:56
推 ceca: 極限就是,租金投報 = 資金成本+持有成本.14F 04/08 14:59
→ ceca: 一值以來世界大都市都是在這個公式上.
→ ceca: 只有台灣不一樣...台灣房價過低..XD
→ ceca: 當然每次說房價過低一堆人就不信.
→ ceca: 那我也沒辦法.
→ ceca: 台灣持有睡那麼低,房價就是必須很高很高.
→ ceca: 一堆投資人都很清楚,拿房客租金來付利息和稅金可以賺錢.
→ ceca: 請問,他們為啥要賠錢或是便宜賣?
→ ceca: 等你租不掉租金下跌跌到無法支付稅金和利息再說吧.
→ ceca: 因此台灣不動產會一直漲.
→ ceca: 就是因為沒漲夠阿.
→ ceca: 阿你沒漲夠,政府又壓制"交易".
→ ceca: 那就漲更久而已.
→ ceca: 你看到政府動持有稅金了嗎>?沒有阿.
→ ceca: 阿政府動的是交易...這樣只是延緩交易頻率.
→ ceca: 不就只是造成,沒漲夠,但是交易變低,所以漲的慢但漲更久嗎?
→ ceca: 你一次讓他漲夠.
→ ceca: 就會有漲漲跌跌了.
→ ceca: 也就是,出租1萬5的房子,價格就是一千萬.
→ ceca: 這就是目標價.
→ ceca: 漲到這個價個,你再來看租金或是利率變化.
→ ceca: 再來判斷哪時候會跌.
推 KrisNYC: 事實上根本也不該動 過度干涉資本的價格副作用會很多36F 04/08 15:03
→ KrisNYC: 高雄的開發低迷很大一部分和房價物價一攤死水有關
→ KrisNYC: 說個笑話 我朋友租豪宅 房東就高雄人 4千萬的房租他28k
→ KrisNYC: 5千多的管理費內含 南部有錢的根本一堆跑來買台北
→ ceca: 台北當年炒坐起來,是全台灣有錢人幹的,不是台北人幹的.XD40F 04/08 15:06
→ KrisNYC: 是說現在4千萬的房子好像不算豪了...反正就不錯的大樓...41F 04/08 15:06
→ ceca: 包含甚麼員林幫,台南幫,高雄幫等等.42F 04/08 15:06
推 lagadidi: 薪水也會漲啊，比例還很遠43F 04/08 15:06
→ ceca: 其實中南部有錢人,很多手上都有台北的房子.44F 04/08 15:07
→ ceca: 台灣很小的拉,你把台灣當一個都市,六都就是六區.
→ ceca: 你從東區跑到北區,跑一下就到了.
→ ceca: 對有錢投資人而言也是.
→ ceca: 我家也是台北台中高雄都有置產.
→ ceca: 這種情況其實很正常...
推 Feynman5566: 沒有最高  只有更高50F 04/08 15:07
→ ceca: 你要上班,工作很忙,才會被綁定都市.51F 04/08 15:08
→ ceca: 投資人沒有再被綁定的.
→ ceca: 所以很多時候很不想講甚麼哪邊有錢人多..XD
→ ceca: 你當新竹的房子都竹科買的喔..XD
推 kodo5566: 不干涉資本笑死 這世界就沒有一個完全自由的經濟體啊55F 04/08 15:10
→ kodo5566:  不然你找一個不干涉的來給我看看大家都殊途同歸啦 中
→ kodo5566: 國有多管制 美國有多自由
噓 mark0204: 啥"共識"?58F 04/08 15:10
→ ceca: 干涉就是改變型態阿,本來急漲到合理價就開始漲漲跌跌.59F 04/08 15:11
→ mark0204: 我跟你的共識是財產所有權都放在我名下,這叫共識嗎?60F 04/08 15:11
→ ceca: 阿現在壓制,就變成永遠都在漲...只漲不跌,只是漲的慢.61F 04/08 15:11
→ ceca: 那投資方式就是改變而已...XD
→ ceca: 慢慢漲有慢慢漲的玩法,急漲有急漲的玩法.
→ ceca: 另外我為啥那麼強調,漲的時候中短期投資要關心炒做.
→ ceca: 就是因為,到處都沒漲夠,那誰先漲?
→ ceca: 資金追逐的地方先漲.
→ ceca: 資金追逐哪邊...這就是炒做.
→ ceca: 所以你要跟著資金跑...才可以收到中短期的高報酬率.
→ ceca: 所以不要管甚麼屁人口基本面,你要管炒做.
推 Anyotw: 4萬變1元就有，實質沒有極限。但數字會有70F 04/08 15:13
→ ceca: 甚麼人口薪資基本面工作,全都是處於房價被低估.71F 04/08 15:13
→ ceca: 但是有甚麼東西可以吸引資金過去,這個地方就會優先大漲.
→ ceca: 因此,台南...一個台積電可以帶動整個台南甚麼??
→ ceca: 台南那麼大,台積電帶動其實很微薄,石頭丟入大海.
→ ceca: 但是台積電這三個字帶動大量資金湧入.
→ ceca: 所以台南狂噴..
→ ceca: 所以你不要傻地去查台南人均GDP,商業活性,人口.
→ ceca: 那些都是屁..XD
→ ceca: 你只要知道,資金借台積電這個話題在炒台南.
→ ceca: 所以台南會大漲...
→ ceca: 並且大漲離目標價還很遙遠...XD
→ ceca: 但是哪天,另一個地方多了新的話題.
→ ceca: 這些資金就會跑去另外一邊玩.
→ ceca: 台南還是沒漲夠,但會因為資金跑了,所以進入休息.
→ ceca: 這時候你就要賣..跟著資金跑.
→ ceca: 不然你會死魚盤在那邊.
→ ceca: 除非你有規模大到你能自己炒做一個區域...XD
→ ceca: 這就是炒房...
→ ceca: 因此中短期,永遠都是優先分析資金動向...也就是炒做.
→ ceca: 其他都是屁...因為全部房子都被低估,每個人都該大漲.
推 FMANT: 聽說瑞典斯德哥爾摩房貸是一百年起跳  你參考一下91F 04/08 15:16
推 pauljet: 今天股市都快17000 你還問QE有沒有上限？92F 04/08 15:17
→ pauljet: 少年股神賺到爽 哪有什麼買房子困難
推 pahon: 沒有持有成本壓力，房價就沒有極限94F 04/08 15:29
→ edshen: 漲起來 打不贏就加入95F 04/08 15:33
推 yeeily: 無96F 04/08 15:43
推 Refauth: 沒有。你這問題就好像"人類科技的發展有沒有上限"一樣www97F 04/08 15:45
推 KrisNYC: 沒給個時間區間真的是無上限 民國60年月薪1200的大家爸媽98F 04/08 15:46
→ KrisNYC: 應該猜不到40萬60萬一間的房子民國110年要2500萬+
推 Iamjkc: 租金阿   漲到租金報酬完全不合理就漲不動了  例如套房租100F 04/08 15:49
→ Iamjkc: 金22K
推 CIIIO: 根據ceca公式  無。腦。多102F 04/08 15:52
→ ceca: 所以你看我們投資客,本版十年是不是一直都無腦多.103F 04/08 15:55
推 Refauth: 根據台灣年輕人公式  無。腦。空  wwwwwwwwwwwwwwwwwwwww104F 04/08 15:55
→ ceca: 但你有沒有看到我們從來都不跟你講要去對岸炒房..XD105F 04/08 15:55
→ ceca: 對岸就是出租投報率 < 資金成本(稅金比台灣更低忽略)
→ ceca: 所以...有點理智的投資客,2014以後,都不會去炒對岸.
→ ceca: 我們投資客玩的東西是"鈔票"這世界上最殘酷最理智的東西.
→ ceca: 沒再跟你情緒化,沒再跟你意識形態..XD
→ ceca: 你可以罵我打我嘲笑我..但我就是必須賺到錢而不是虧錢.XD
推 FT6034: 台灣是持有成本太低，不是房價太低吧！111F 04/08 15:57
→ ceca: 我願意讓你們房蟲,下地獄,該死,不應該地喊..但我還是要炒房.112F 04/08 15:57
推 michaelhan: 請問ceca大，你說1000萬租1.5萬怎麼來的？我台中市中113F 04/08 15:57
→ michaelhan: 心房子租2.2萬，但鄰居只賣到7-800萬，代表價值被低
→ michaelhan: 估？
→ ceca: 房價是取決於成本...所以持有成本低房價就要高.116F 04/08 15:58
→ ceca: 但是你持有成本又不拉高,那就是房價過低阿..
→ ceca: 邏輯不就這樣而已..
→ ceca: and..對阿,2.2萬,理論價都要1500以上.
→ ceca: 另外台灣租金還有很大的炒作空間都沒算..XD
推 brianberry: 照租金報酬率來看，8000萬的大樓如果租不到10萬的話，121F 04/08 15:59
→ brianberry: 是不是該賣一賣了？
→ FT6034: 所以現在房價高？123F 04/08 15:59
→ ceca: 所以你沒看到豪宅市場很悲哀,最近誰在炒豪宅了..XD124F 04/08 15:59
→ ceca: 現在房價過低..XD
→ ceca: 在漲一倍可能都不夠.
→ ceca: 另外你沒看到我都不太建議炒店面..
→ ceca: 店面是真的價格炒過高..這是因為財團可以買的關係.
→ ceca: 所以財團把店面價格弄到他該有的位置上再略高一點.
→ ceca: 但是財團很難炒住宅...所以住宅我們才玩得這麼開心.
→ ceca: 至於豪宅..豪宅為啥租金拉不起來...
→ ceca: 房子有問題嗎?不夠好嗎?...是不是都不是問題.
→ FT6034: 持有成本低房價就要高，但台灣持有成本低房價低？133F 04/08 16:01
→ ceca: 問題在供需...豪宅真實需求面太弱.134F 04/08 16:01
→ ceca: 所以租金拉不起來...
→ FT6034: 這樣你的理論不就不是用台灣房市？136F 04/08 16:01
推 brianberry: 台北市店面我這兩年入手的精華區物件都還有2.5-3%，137F 04/08 16:02
→ brianberry: 其實還可以
→ ceca: 所以豪宅是基本面的問題...豪宅供給過量,基本面太爛.139F 04/08 16:02
→ ceca: 因此不炒豪宅.
→ ceca: 台灣就政府干涉阿...但是政府又不佳持有稅,政府只干涉漲價速
→ ceca: 因此台灣是,他本來很快就可以漲夠,但因為政府干涉.
→ ceca: 他變成長期都維持在低估狀態.
→ ceca: 那自然長期都只漲不跌,可以一直炒..
→ ceca: 只是沒有那種暴賺...今天買了過幾年翻三倍.
→ ceca: 而是把你的三倍,切成二十年慢慢漲.
→ ceca: 那自然我們就炒房20年嚕.
→ ceca: 要是他立刻噴三倍...噴到合理價.
→ ceca: 那我們可能就跑出國去炒房了.
→ ceca: 幹嘛留在台灣..XD
→ ceca: 飛機搭了就走了...台灣護照又沒多難用..XD
推 brianberry: 豪宅自己住，不拿來炒，最近看億元以上的預售案件價152F 04/08 16:04
→ brianberry: 格也是踩死死的，一億二殺到一億一就下訂也不給訂
推 FT6034: 政府不干涉，應該100%泡沫化，不是嗎？154F 04/08 16:05
→ ceca: 泡沫化是炒過頭.155F 04/08 16:05
→ mecca: 不要想太多，先買先贏啦。156F 04/08 16:05
→ ceca: 也就是出租投報率 < 資金+持有成本.157F 04/08 16:05
→ ceca: 超過多少,就是淺在泡沫多少.
→ ceca: 這才是泡沫的判斷法.
→ ceca: 不然一台賺錢的機器,他的價格為啥會泡沫?
→ ceca: 他虧錢才會泡沫.
→ ceca: 所以中國為啥不能玩.因為淺在泡沫壓力很大.
→ ceca: 透過威權政府施政法+強制戶籍工作綁定.
→ ceca: 才撐住沒泡沫.
→ ceca: 所以房價不是不會泡沫,只是在台灣沒有機會泡沫.
→ ceca: 在外國很多地方都有發生泡沫的可能性.
推 Refauth: 我好幾年前就在抱怨台灣物價過低了XD167F 04/08 16:07
→ ceca: 緬甸再搞政變,他們現在動盪那麼嚴重,168F 04/08 16:07
→ ceca: 必然造成產業崩潰..所以緬甸最近不動產可能會泡沫.
→ abyssa1: 台北好幾個一億級的預售案好像普遍賣得不錯170F 04/08 16:07
→ abyssa1: 大概不很多股神股神跟富二代們都出手了
→ ceca: 當然要計算無限QE帶來的現象和她產業崩潰的平衡狀況.172F 04/08 16:07
推 FT6034: 鄉民好幾年前就在抱怨台灣薪資過低了173F 04/08 16:07
→ abyssa1: 薪資提升 外食價格應該也會有感提升 通膨很快就來了174F 04/08 16:08
推 iamneptune: 豪宅稅卡死 天花板175F 04/08 16:09
→ FT6034: 台北外食這十年也漲了2~30%有了吧！薪資漲多少？176F 04/08 16:10
→ FT6034: 整體經濟不是只看房屋價格，我還是相信央行的專業
→ FT6034: 既然祭出控制手段，就代表有不健康的發展趨勢出現
推 fs6u12: ceca大覺得政府會推持有稅嗎？179F 04/08 16:12
推 kodo5566: 台灣物價過低？XDDD180F 04/08 16:13
→ ceca: 屯房稅都不敢推,公告地價不敢往上拉..你說呢.181F 04/08 16:14
→ ceca: 然後,央行是控制"放款"以及"熱錢數量".
→ ceca: 當然這次央行主導者是某人的直系派系.
→ ceca: 而某人沒當過地方首長,所以沒想那麼多...XD
→ ceca: 因此他派系的人,有些做事情就很敢衝.
→ ceca: 不過畢竟政治不是一個人說得算...所以會有其他人去擋.
→ ceca: 因此你看,屯房稅和公告地價,還是不敢動..
→ ceca: 因為這必然是有很大的黨內力量去阻止不要亂來.
推 shadowfox555: 成本低所以售價高，是要把投資客算進來才會成立嗎189F 04/08 16:23
→ shadowfox555: ？我有點想不通XD
推 flamer: 女帝的政策都很硬幹 然後事後再小轉彎191F 04/08 16:24
推 BRIANERIC2: 現在股票漲不上去 房市又被壓下來 錢跑那去了？？192F 04/08 16:25
→ FT6034: 樓上沒關心股市吧！今天都快上萬七了193F 04/08 16:25
推 hotrain13: 台北市差不多極限了，新北上漲中194F 04/08 16:26
→ BRIANERIC2: 真的耶 我以為在萬6盤很久了195F 04/08 16:26
推 keyneslan: 只有看到鬍鬚張滷肉飯從10快漲到55 還沒看過降回10元196F 04/08 16:35
推 mywade: 沒有197F 04/08 16:47
推 keyneslan: 房貸20、30、還是50年 只要遊戲規則談好 車子能繼續跑198F 04/08 16:57
→ keyneslan: 就行
推 ufo559: 接著要通膨起來 所以營建成本up 繼續噴200F 04/08 16:59
推 capirex: 根本才剛開始 現在很多錢還在股市 撤出之後就知道了201F 04/08 17:03
推 CaLawrence: 幹嘛撤出 有30%不賺跑去賺3%嗎202F 04/08 17:53
推 samadhi: 現在的國高中想法和價值觀跟上一代差很多 不一定會想買房203F 04/08 18:10
→ samadhi: 的
推 rig2121: 想問ceca大如果用套房分割來提升租金，這樣還能用租金投205F 04/08 18:32
→ rig2121: 報>資金成本+持有成本來判斷物件是否被低估嗎，因為租金
→ rig2121: 行情高是靠分割小單位換來的而非原本都租金
推 askachage: 不能，因為銀行鑑價沒有變多，可貸成數反而變低，ceca208F 04/08 18:44
→ askachage: 大說的是只一般正常物件的租金
→ rig2121: 嗯嗯，了解210F 04/08 18:56
→ ebeta: 極限在你我這輩子看不到，房價政府就是定調為經濟火車頭211F 04/08 19:07
→ Unsullied: 極限就是連租都租不起212F 04/08 19:28
→ Unsullied: 泥大台北子民被迫洗到桃園來
→ Unsullied: 這就是台北的極限
→ Unsullied: 不過看起來還早 隨便買都有3%投報
→ Unsullied: 可惜我不做炒房這種事情  我只自住
推 ceca: 套房穩定性低,租客流動性高以及問題多.217F 04/08 19:35
→ ceca: 因此房東要多付出勞心勞力,所以投報比較高合理.
→ ceca: 就像短期投資為啥最好賺,因為他是製造業.
→ ceca: 他需要把房子加工翻新...
→ ceca: 所以自然短期投資的投報率非常高...
→ ceca: 因為這是正財,是主動收入,不是被動收入.
推 babyMclaren: 如果政府提高持有3戶的人的持有稅，有可能這麼做嗎？223F 04/08 19:39
推 Narok: 租15k的都漲到一千萬在高雄是三倍!漲三倍我就超自由了224F 04/08 19:44
推 superman7250: 民國60年薪水1200，房價40萬；民國110年薪水48000,225F 04/08 20:21
→ superman7250: 房價1600萬，都一樣是40倍，蠻合理的～
→ superman7250: 一線半導體公司起薪更高，有78K
推 maypcc: 樓上利率不同喔...而且以前貸款沒有30/40年228F 04/08 21:33
推 Juneje: 會跌倒......229F 04/08 23:04
推 wowjesus: 台灣人的房租 承擔能力多少？？ 基本上就是 房價的 天230F 04/09 00:07
→ wowjesus: 花板  最近打房只是怕房市未來 爆掉而已
推 thelittleone: In the long run, we are all dead.232F 04/09 00:33
→ menace: 房租其實還有很多上漲空間 平均薪資的一半233F 04/09 00:38
→ menace: 市中心小套房月租2萬差不多是天花板
→ menace: 所以中南部房價大概最多還能漲到現在的6倍
推 akentjoe:  https://i.imgur.com/eRLgyWE.jpg236F 04/09 06:40
→ akentjoe: 看看美國的租金 貴多了
[圖]
→ reiborei: 新聞說米又漲了4% 真奇怪 人口變少了 飲食習慣也變了238F 04/09 10:34
→ reiborei: 怎麼米還會漲價 尤其米又不是限量的 奇怪奇怪
推 winwin12477: 現行政府不敢真打房 未來還是長多無誤240F 04/09 11:04
推 johnmayer111: 少子化影響要在等10年吧，現在少子化第一梯才剛大學241F 04/09 12:12
→ johnmayer111: 畢業
推 missin: 台灣很多老房子蓋太鳥243F 04/09 12:48
推 sa074463: 問風見隼人244F 04/09 13:09

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