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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-12-28 17:44:08
看板 home-sale
作者 popobang (popobang)
標題 Fw: [爆卦] 大陸專業分析台灣房市
時間 Wed Dec 28 12:34:37 2016

※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1OOpNvnv ]

看板 Gossiping
作者 popobang (popobang)
標題 [爆卦] 大陸專業分析台灣房市
時間 Wed Dec 28 11:48:07 2016

等我一下轉成繁體字 版主

對岸專業網民分析台灣房市狀況，
可供大家參考，雖然說簡體字也是426，
但文章也是有參考依據來看，裡面也寫到大陸人對台灣房子沒興趣

繁體字20字


網址：
m.sohu.com/n/456237283/？_trans_=000115_3w

前言：

相比美国、加拿大和澳大利亚，台湾从来不是大陆人海外投资的热点地区，甚至远不及香
港在大陆人心中的地位。


而台灣的房地產市場經歷了幾度漲跌，在2008年金融危機後上漲至去年轉跌。另一邊，台
灣市民也在抱怨房價越來越高，買房貴、買房難成為了普通民眾的最大難題。

與大陸相同的是，投資性需求在上一波上漲中占了很大比例，而下跌卻有礙於政策的限制
和需求的下降。那麼，台灣房價有沒有泡沫？有投資價值嗎？本文對台灣房產市場進行初
步分析，以供參考。


先來看看台灣整體的經濟狀況：
台灣GDP年增幅 ↓↓↓
http://i.imgur.com/Q92lBBe.jpg
[圖]
 


明顯看到，經歷了2008年全球金融危機後的台灣，在2010年迅速恢復，從2009年的-8.8%

的大幅下跌到10%的增幅，增長了近20%；但從2010年後，台灣經濟便開始漫長下行期，直
到2015年再次陷入負增長區間。


再來看台灣的整體房價走勢（數據來源：台灣內政部統計處）↓↓↓
http://i.imgur.com/TnG5X0n.jpg
[圖]
 

台灣整體房價在1.2萬-1.4萬人民幣元/平方米，從2008年至今漲幅達30%，但近三年僅上
漲4%，相比其他歐美國家，或者新加坡香港，都差得很遠。與大陸相比，台灣整體房價相
當於二三線城市的水平，如合肥、武漢、鄭州等。



台灣6都市房產平均單價（數據來源：台灣內政部統計處）↓↓↓

http://i.imgur.com/iSrsIP8.jpg
[圖]
 



台北市房價與北北上深對比（數據來源：台灣內政部統計處與中國指數研究院）↓↓↓
http://i.imgur.com/mU36sM7.jpg
[圖]
 

台北是個例外，其房價明顯“鶴立雞群”，2016年3月平均單價達3.6萬元/平方米，與北
京上海相差無幾，新北市位於第二檔位，3月均價為1.8萬元/平方米，其他主要縣市則在1
5萬元/平方以下。


受益於上世紀末的高速經濟增長，台北市房價也快速爬升，遠超北上深，而在近年中國經
濟持續高幅增長時，台灣經濟增長乏力，台北房價也慢慢被北上深趕上，在今年初房價暴
漲後，被深圳反超。


但台灣房價在2014年後漲幅不斷收縮。在住宅價格指數對比中，從2014年3季度開始有城
市房價下跌，而在2015年下半年，6個主要城市房價均呈下跌之勢，且跌幅不斷擴大。

台灣及6都市房價指數較上季增幅（數據來源：台灣內政部統計處）↓

http://i.imgur.com/Qdn2sSI.jpg
[圖]
 


台北和新北市跌幅最為明顯，2015年四季度台北跌幅達3.5%，也是近十年來首次連續三季
下跌。而近三年來，台北市房價跌幅達10%！

台灣的房地產存在泡沫嗎？

判斷房地產市場是否存在泡沫標準不一，我們以房價收入比、貸款負擔率、房價租金比等
幾項主要指標來衡量台灣房地產市場是否存在泡沫。

台灣房價收入比（圖片來源：StockFeel）↓↓↓

http://i.imgur.com/ypyyJ5k.jpg
[圖]
 

國際公認正常範圍內的房價收入比為3~6倍，而2014年台灣整體的房價收入比達到了8.41
，高於正常水平。台北和新北市更是高達15.73倍和12.78倍，也就意味著台北市民不吃不
喝拚命工作15.7年才能買得起一套房子，若再加上生活開銷、房產稅（台灣每年需繳房產
稅）等開支，估計這一時間擴大至20-40年。


而同一時間，內地35個大中城市2015年的房價收入比均值為10.2，高於台灣，其中深圳高
達27.7倍，上海（20.8倍）、北京（18.1倍）、廈門（16.6倍）都要高於台北市。

貸款負擔率（圖片來源：StockFeel）↓↓↓


http://i.imgur.com/5fiuSiZ.jpg
[圖]
 
正常标准的房贷负担率低于33%，台湾整体为35.6%，也高于正常标准。台北和新北市更是
高达66.6%、54.1%，以为着每个家庭每月所得一半以上甚至三分之二都要还房贷，压力还
是很大的。


不动产余额占GDP比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/Lkw77vk.jpg
[圖]
 

不动产余额为购房贷款、房屋修缮贷款和开发商

贷款的总和，也可称为不动产授信余额，
国际上将此比例是否超过40%作为房产泡沫化的警戒线，而台湾的占比最高时接近50%。而
在2010年，台湾推出选择性信用管制，也使得不动产余额连续四年下降，但仍高于警戒线


。

房價租金比，也即房屋價格與租金的比例，計算購房後出租多少年才能回本，正常標準在
20倍（即20年）以下，而台灣的房價租金比高達64倍，全球第一，意味著房東需要64年才
能收回購屋成本，少年郎都熬成了白髮翁。



房价租金比（图片来源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/AcB2NTX.jpg
[圖]
 

投資性需求占比（圖片來源：StockFeel）↓↓↓

http://i.imgur.com/bwYgja4.jpg
[圖]
 
投资性需求占比，显示楼市中的投资性需求是否过高，一般标准为20%以下，台湾的这一
比例从2012年四季度开始超过正常标准，2014年底仍为23%，投资风气仍存在。

空屋率（图片来源：StockFeel）↓↓↓
http://i.imgur.com/xG1wHCf.jpg
[圖]
 
空屋率（房屋空置率）越高，意味著自住需求不高，可作為判斷房地產泡沫的指標之一，
正常範圍低於10%。台灣的空屋達156萬套，空置率接近20%，且六個主要都市的空置率均
在紅線以上。


從以上6項指標綜合來看，台灣全部超過正常值，因此目前的台灣房地產市場泡沫是存在
的，尤其是台北市和新北市，泡沫明顯。再加上目前台灣人口老齡化嚴重，購房需求下降
等因素，雖然房價有所下跌，但對於台北民眾來講，購房成本依然難以負擔。



供需關係才是樓市變化根本原因

2008年來持續上漲的房價使得民怨載道，政府也不斷出台一系列措施打壓房價，但收效甚
微。而2016年1月1日政府推出房產稅和地價稅正式合一，解禁奢侈稅等政策，寄希望降低
購房成本來打壓房價上漲，如今還看不到效果。


台灣房價下跌並非首次。過去25年來，台灣房價經歷過四次大小暴跌，包括1990年房市股
市萬點齊反轉、1997年亞太金融危機、2003年SARS疫情、2008年全球金融危機。除去後三
次系外部因素引起外，1990年的暴跌則是因政府出台調控措施，被稱為“黑暗1990年代”
，其經驗也更值得借鑒。


1970年代開始，台灣經歷了相對高速發展階段，80年代後期貨幣充足，也造成大量熱錢流
動，經歷了城市化、8%-10%的高GDP增速和較高的通脹時期。其間，1989年經歷了股市瘋
狂高漲和泡沫破滅。



而台灣房價的起伏跟隨經濟的發展而變化。從1970年開始，台灣房地產市場高速成長，80
年代緩慢增長，90年代卻開始衰退。1988年台灣房價相比70年代漲幅達到了97.2%，台北
核心區的上漲達到了200%，大批熱錢和投機投資行為進入樓市，推高房價，與目前大陸的
房價形勢很類似。


於是，台灣政府開始出台一系列調控措施，開始追查購屋資金來源並緊縮銀根，限制房地
產信貸放款，對空地限期完工、對兩棟以上房屋課徵累進稅率等。本次動作之大，直接導
致台灣股市崩盤，戳破了股市泡沫。1990年開始，房價下跌，並長期保持低迷。


而從2008年至今的樓市，則與1980年代頗為相似。起因是2008年政府降低了贈與稅和遺產
稅，吸引大量海外資金迴流，但有沒有限制不准進入房地產業，造成投資和投機盛行，一
直上漲至今。


但從去年開始的下跌，卻不同於90年代政府主動刺破泡沫，最根本的或許還是供應關係上
。一個被容易忽略的數據是，目前台灣的住宅存量已經超過家庭總戶數，也就是在宏觀上
，供應超過了需求。


這也反映出購房需求的進步一下降。據台灣內政部不動產資訊平台數據，自2013年開始，
台灣整體購房需求呈直線下降，或許成為主要原因。

台灣住宅購房需求趨勢（數據來源：台灣內政部不動產資訊平台）↓↓↓


http://i.imgur.com/ahteGRc.jpg
[圖]
 

而我們從台灣市場中跳脫出來，從週期看，如今的台灣房地產市場又陷入另一個下跌週期
中。雖然房價不可能一直跌下去，而縱觀整體經濟形勢、政治因素和長期人口結構，台灣
的房價至少需要4-5年時間恢復，或許2020年是一個關鍵時間點。


結束：


從台灣房地產市場的過去，總能看到大陸北上深的影子。同是中國人，具有相同文化的根
底，對家庭有相同的傳統觀念，對消費和住房具有相同的心理狀態。而經濟發展經歷的歷
史時期基本重合，因此，台灣尤其是台北市的樓市走向，更具有可比性和借鑒意義。


與台灣相同的是，大陸的房地產市場百分百是在泡沫中；但是與台灣不同的是，房地產是
大陸的支柱產業，政府不敢主動刺破泡沫，這引發的連鎖性危機可能要比想像的嚴重。

四小龍的威名如今只留存在舊日江湖之中，相比新加坡、韓國和香港，台灣掉隊的步伐太
大。今年的“5?20”新局交替，小馬哥給蔡英文留下的連續三季度經濟負增長的“爛攤子
”，台灣民眾對於未來的期待，或許要擱淺一段時間了。







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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.41.237
※ 文章代碼(AID): #1OOpNvnv (Gossiping)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1482896889.A.C79.html
噓 kent: 掰1F 12/28 11:48
噓 snsdakb48: 掰2F 12/28 11:48
→ leehanhan: 883F 12/28 11:48
→ qw530817: 殘體掰4F 12/28 11:48
→ jorden: 掰5F 12/28 11:48
→ perry429: 殘6F 12/28 11:48
推 DIDIMIN: 台灣自己人都先炒一波了，中國人當然不會過來炒7F 12/28 11:48
推 OOCCO: 殘體8F 12/28 11:48
噓 mithralin: 簡體文+中港澳媒體掰9F 12/28 11:49
噓 limitex: end10F 12/28 11:49
噓 fuhaho: 五毛手冊沒教嗎11F 12/28 11:49
→ ClubT: bye12F 12/28 11:49
噓 wwf1310: 殘體字  操13F 12/28 11:49
→ STi2011: 一路好走14F 12/28 11:49
噓 dirubest: 繁體不滿20字15F 12/28 11:49
噓 Luke2000: 滾！16F 12/28 11:49
推 REXA: 關鍵字：同是中國人17F 12/28 11:49
噓 SpecX: 掰18F 12/28 11:50
→ SuperKMT: 簡體字 掰19F 12/28 11:51
噓 guitar0225: 殘好殘滿20F 12/28 11:51
噓 rofellosx: 翻譯:中國人不想投資台灣21F 12/28 11:51
噓 yzfr6: 殘體字, 沒腦袋的一群人, 是有多懶, 請/请 是有簡到哪裡去22F 12/28 11:51
→ shiriri: 殘體字滾23F 12/28 11:51
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 11:54:59
推 assotr: 笑死人  薪資沒超越 房價卻超越   這有什麼好得意的24F 12/28 11:52
噓 SonyXperiaZ3: 簡體字違反版規 Bye25F 12/28 11:52
噓 chu122408: 幹你媽傷眼26F 12/28 11:53
噓 cul287: 下去領錢吧27F 12/28 11:53
噓 wind93: 先分析你們垃圾人民幣和爛股市28F 12/28 11:53
噓 TWCYH: 殘體Bye29F 12/28 11:54
噓 KillerMoDo: 哎呀 這殘體看到我的眼睛有點痛30F 12/28 11:54
噓 swbthj: 非洲大陸?31F 12/28 11:54
推 q0054124: 台灣的房價真的太高~32F 12/28 11:55
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 11:57:09
→ vowpool: 工沙小 滾啦33F 12/28 11:55
推 kimkim9988: 中國人沒那麼笨，來幫下車34F 12/28 11:55
噓 lolikon: 槓看到殘體先噓35F 12/28 11:56
推 DataMaster: 台北市房子的租金報酬率真的有夠低 所以當房價不再漲36F 12/28 11:56
→ DataMaster: 便宣告台北市房子根本一點都沒價值
噓 noabstersion: 不會轉繁體喔?38F 12/28 11:56
噓 alpha008: 殘體字看起來超痛苦 眼睛好痛39F 12/28 11:56
噓 elmoman: 看到腦殘體先噓40F 12/28 11:57
噓 kenro: 殘體字看了好痛苦  可以好心幫忙轉譯嗎 外國文不好看41F 12/28 11:59
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 12:02:44
→ ymx3xc: 888888888888888888888888888888888888888哈哈哈42F 12/28 12:02
噓 a51062004: 殘體字看得很痛苦43F 12/28 12:03
噓 onlyhuman: 8844F 12/28 12:03
噓 boomlin: 傷眼 支那賤畜殘字 滾45F 12/28 12:06
噓 qazwsx176: 轉繁體不難，有沒有心而已。直接END的人路過46F 12/28 12:08
噓 shiriri: 板規看清楚47F 12/28 12:10
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 12:11:18
※ 編輯: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 12:30:43
→ BingBaKing: 屁民分析48F 12/28 12:14
推 pachingoman: 殘體還好吧，不然誰找一篇繁體也寫這麼詳細的來看啊49F 12/28 12:14
推 li11223344: 寫的是很好啦...可是應該轉成正體的50F 12/28 12:15
→ storyo11413: 分析一堆還不是沒競爭力的藉口 請快買房加入溫拿組51F 12/28 12:18
推 kimgordon: 我覺得這篇不錯52F 12/28 12:22
推 StevoWu: 意思是2020年才能進場嗎？不然又要漲了？53F 12/28 12:22
推 bightm12400: 有分析給推，這個版真的有病逢中必反54F 12/28 12:23
噓 BingBaKing: 有殘體有推55F 12/28 12:26
噓 aska13: 講得好像政府不讓泡沫破，泡沫就不會破56F 12/28 12:27
推 trchen: 其實很客觀 畢竟是從外國的觀點看台灣57F 12/28 12:31

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
※ 轉錄者: popobang (1.200.41.237), 12/28/2016 12:34:37
→ bbdirty5566 …
推 bbdirty5566: 台中無感1F 12/28 12:55
→ HarryHTC: 台灣房市靠外勞就噴了~~不用強國人担心!2F 12/28 12:57
推 jo78jo78: 台中逆轟高灰，狂漲50%3F 12/28 13:02
推 kevin28: 台中逆風高揮~沒漲個100%絕不放手4F 12/28 13:07
推 rosemoli: 我覺得寫得還不錯 謝謝Po文 如果能轉字體更好5F 12/28 13:23
噓 carterdunk:6F 12/28 13:35
推 nelley: 其實寫的不錯7F 12/28 13:35
推 piliwu: 寫的很好也很專業，數據分析相當完整8F 12/28 13:40
噓 turgnev: 沒考慮外勞買盤？果然是外國人不懂臺灣房市。9F 12/28 13:40
推 troubled: 寫的不錯阿  不過台灣灌水坪  實際比這更糟10F 12/28 13:44
推 s02579: 有理有據 令人幸福11F 12/28 13:49
推 seedhorse: 寫的很好呀12F 12/28 14:10
噓 black205: 同你屁個中國 老子不認五星狗毛書 要自由民主13F 12/28 14:16
推 HuangJS: 講的很好, 勿以字廢言14F 12/28 14:22
推 QQeevv: 爽，跌爆它15F 12/28 14:28
推 Mars973062: 寫的不錯啊 數據也都有引據 看殘體就噓是..?16F 12/28 14:31
→ gogin: 還好你有翻譯  不然1-7等你17F 12/28 14:33
→ gogin: 是1-9
推 ansoneye212: 再存個4 5 年錢進場差不多19F 12/28 14:36
推 good5755: 其實有講跟沒講一樣 總結是房價太高但大陸更高20F 12/28 14:44
→ good5755: 只是把資料分析一下 這誰都會好嗎
→ good5755: 很多細節 交通 都市重劃 土地 公設 都沒講 是要參考啥小
推 Mars973062: 誰都會也沒見有其他人或是你來寫23F 12/28 14:58
→ geniusw: 台中無感24F 12/28 15:04
推 ftrain: 台中無感25F 12/28 15:15
推 lucifero:        咦?? 不是說大陸人都來台灣掃房?26F 12/28 15:19
推 raymonkey: 認真一問27F 12/28 15:32
→ raymonkey: 台中無感的意思是~
推 qwert1122: 整篇重點就是有泡沫 和人口紅利反轉 供需改變29F 12/28 15:36
→ qwert1122: 還在嘴會噴上去的 只是想抓交替而已
推 raymonkey: 台中現在買進，會跌嗎？31F 12/28 15:37
推 kevin28: 因為此版某鄉民每次推文都只推台中無感...所以大家就...32F 12/28 15:38
→ kevin28: 不管新聞寫的多生動~只要有跌的新聞就會出現推文台中無感
推 odbc: 台中無感的意思就是台中不知為何一直緩漲 T_T34F 12/28 15:48
→ odbc: 彷彿是平行世界...
推 raymonkey: 台中南區緩漲喔？36F 12/28 15:49
→ raymonkey: 我還以為全台房價都在跌
推 ebv: 好像一堆鄉民是台中房產專家 怎不寫一篇台中XX點燈調查系列?38F 12/28 15:50
→ raymonkey: 謝謝樓上提供資訊39F 12/28 15:50
推 for3: 我才不信呢！外勞跟陸資來台灣掃貨都來不及了 XD40F 12/28 16:06
推 s8752134: 每次看到台中無感都會會心一笑 XDD41F 12/28 16:19
推 Taohsinchun: 大陸人沒興趣?那開放買房也沒差，快說服小英42F 12/28 16:20
→ popobang: 早就開發大陸人買房，無言43F 12/28 16:36
→ popobang: 很早就有大陸購買台灣不動產條例
推 previa: 說殘體字滾的人我說你他媽標題寫大陸專業分析45F 12/28 16:38
→ previa: 你他媽手賤自己愛點看一看又愛罵 你怎麼不去做死
推 fytnship:                    只能說 旁觀者清47F 12/28 16:48
→ kkk242526: 台中有感48F 12/28 16:53
噓 popxpopxpop: 分析多了數據，結論跟很多人類似49F 12/28 16:54
→ Amewakahiko: 這篇的貢獻是 數據這麼好查 空空多多不要再靠感覺了50F 12/28 17:08
推 take99999: 說得很客觀，給推51F 12/28 17:23
→ iele: 台灣沒有更大幅度開放中國人購買房地產 所以原作者更需要分52F 12/28 17:27
→ iele: 析的是把那些中國城市房地產的指標
→ iele: 那些數據會更為精彩
推 rockhart: 台中妹多又正，小三集散地，買的都是有錢人，自然緩漲。55F 12/28 17:29

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