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※ 本文轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2016-10-02 16:13:18
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作者 ilqgray (counting stars)
標題 [新聞]灌水坪數沒了 零雨遮上路先衝擊房價
時間 Sat Oct  1 18:37:20 2016



內文:
灌水坪數沒了 零雨遮上路先衝擊房價

本篇文章摘自:第 1507 期
作者:張舒婷

一向被房地產業界視為銷售旺季的九二八檔期來臨,但以目前冷颼颼的房市、業界普遍認
為今年九二八檔期可能「旺季不旺」之際,有個位於桃園市、小坪數為主的預售建案,卻
不同於其他案場常常門可羅雀,不僅每天都有人看屋,且平均一週成交一戶。關鍵竟是「
零雨遮」的特色。


走入該案場,每戶皆有敞亮的對外大窗,且設有簡單的雨遮,但詢問後才發現,雨遮並沒
有登記為權狀內的坪數,扣除公設後,其餘皆為實坪。有「零雨遮」優勢加持,且位於機
場捷運沿線,交通便捷,儘管幾乎沒有在媒體上刊登廣告,卻吸引了不少自住客前來看屋


負責該建案銷售的專案經理陳誌鍠謙稱,這成績僅是「中上」,但其他房地產業者聞訊,
好幾位都欣羨的說:「沒做什麼廣告的案子,能賣這樣真的很好了!」

內政部搶在九二八檔期來臨前,預告了最新條文:未來房屋的雨遮、屋簷不可登記為權狀
內的坪數,防堵長期以來,由雨遮、屋簷而衍生的房市交易亂象再發生。

房地產業界關注的是:內政部的禁令,會是售屋新賣點,還是壓垮房價的起點?

事實上,雨遮和屋簷有遮陽、擋雨的實質功能,但按規定而言,雨遮不受容積管制,可登
記為「附屬建物」,做為產權交易的一項。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出,一般
來說,雨遮、屋簷占建物總面積三%就算比率不低,但以現今成屋而言,通常都會達到總
面積三%到八%;有些小坪數的產品,占比甚至更高。


許多人買屋會格外留意公設比,但雨遮、屋簷被列為「附屬建物」,早期許多建商傾向於
將雨遮和屋簷計入坪數後再出售,一般人看到權狀後,容易誤以為是自己專屬、一定會用
到的實際使用面積。


投資客:賺價差空間沒了

對投資客來說,雨遮和屋簷也是「上下其手」的手段之一。投資客在預售階段和建商成交
時,通常可談到「雨遮、屋簷坪數不計價」的條件,等成屋後、下次交易已「生米煮成熟
飯」時,再當成屋主專屬的權狀面積出售,賺到現成的數坪價差。若在房價好一點的地方
,多進帳上百萬元都不成問題。


此時,最倒楣的自然還是自住需求的買方,等購屋後才發現實際可用坪數不如預期,於是
引發「連鳥站的地方都拿來騙錢」的交易糾紛。因此內政部於二○一一年通過修法,將雨
遮、屋簷改為「可登計為坪數、但不得計價」。


只是,這樣的規定,仍充斥灰色地帶,建商、代銷業者將雨遮和屋簷的坪數包含至總價計
算,以降低每坪單價,再運用行銷話術讓民眾誤以為撿到便宜的情況,時有所聞。

一旦雨遮不登記坪數正式實施,在業界看來,對於已陷入低迷的房市而言,形同雪上加霜
。因為,這對建商和代銷業者而言,在房市已陷入低迷之際,連預售屋這最後一點可「模
糊操作」、變相轉嫁給買方的空間也消失殆盡了。


「以前房市大多頭時,建商可以直接調高每坪單價;現在景氣差,這麼做的話,買方更不
會埋單。」黃舒衛如此表示。

另外,在房地合一稅上路後,很多口袋不夠深的投資客已紛紛退出預售屋市場;仍願意進
場的,泰半就是還貪圖一些蠅頭小利。業界的另一共識是:如果連雨遮和屋簷這種相對「
微利」空間都沒了,投資客真的就毫無進場誘因了。


消費者:買房坪數更透明

不過,對消費者來說,內政部的新規定讓交易更簡單、房價更透明。住商不動產總經理陳
錫琮表示,未來建商若覺得當地市場無法支撐雨遮、屋簷或其他服務設施,一開始就不要
規畫即可,且日後買賣雙方都越來越能接受「以實坪為買賣依據」後,房價就越能回歸正
常的供需機制。


新規定一旦實施,仍有些問題待商榷。引發最多議論的,莫過於內政部的規定「管新不管
舊」,未來才取得使用執照的新建物適用新制,但中古屋或現已取得執照的房屋卻可照舊
將雨遮、屋簷登記為坪數,房市將出現「一國兩制」現象。


爭議:新舊不同制引糾紛

另一潛在問題是,當雨遮、屋簷不得登記為任何人所屬的坪數後,就有所有權問題。不動
產開發商業同業公會全聯會副總幹事張興邦指出,先前常有人為了鄰居將盆栽或分離式冷
氣置於「自己的」雨遮或屋簷下,但鄰居認定是自己的,雙方起爭執的案例。一旦明文規
定雨遮不得登記為個人坪數,這種爭端會更容易發生。


不過,新規定勢在必行,此後民眾該如何捍衛自己權益?黃舒衛提醒,除了購屋前詳閱契
約書和測量成果圖(平面圖),原則上,建商雖會減少設置裝飾用的雨遮,但仍應會興建
陽春功能的雨遮,若擔心其建築成本被灌入其他項目,或直接拉高單價,購屋前應多查詢
周邊建案行情。至於所有權管理問題,就按社區管委會規範來運作,方為上策。


連結:
http://www.businessweekly.com.tw/KWebArticle.aspx?ID=62718&pnumber=1

其他:心得必須在這  並超過二十字  否則視為無效新聞
查了一下,一品閣的公設比略高,所以雨遮不計入也算正常
不過早就不喜歡雨遮屋簷也計入坪數轉賣的情況了...支持這次新規定

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qwert1122: 沒事兒沒事兒 開價怒漲10%1F 10/01 18:39
qwert1122: 開價嚇死人 成交笑死人
qwert1122: 我家附近去年蓋的透天開1980萬 不到半年變成1380萬
qwert1122: 現在連1380都拿掉 我看連800都很難賣出
Amewakahiko: 投客詐欺後手的空間沒了會衝擊房市聽起來很好笑5F 10/01 18:43
Triumvir: 你家是在哪6F 10/01 18:50
sjyang: 羊毛出在羊身上7F 10/01 18:52
ftrain: 你家是在哪8F 10/01 18:54
ilqgray: 我覺得是壓垮房價的最後一根稻草啦9F 10/01 18:57
xup6fm06: 1f沒辦法回答,不要逼他啦10F 10/01 19:05
chipher: 推零雨遮,希望有一天也可以推公設不列入坪數11F 10/01 19:13
Jazzmusic: 之前看一建案, 扣公設後30坪,餐廳擺不下六人桌.12F 10/01 19:14
Jazzmusic: 原來週圍都是雨遮. 還好他有樣品屋,有實際感受
pdatam: 之前去看中和新歐洲 屋主也把雨遮算進來 記得有四坪多..14F 10/01 19:27
pdatam: 但那個陽台和蓋棚 實在不敢領教
mrschiu: 有些雨遮是可以放室外機和各種機器和維修管線的...16F 10/01 19:30
mrschiu: 那種不但能發揮坪效風水也比較好...無法利用的空間不吉利
mrschiu: 多半屬於抬棺煞...
yellowbooky: 你家是在哪19F 10/01 20:01
Neymar: 他家在台灣(笑20F 10/01 20:05
lefthanded: 我家是預售屋1280,中間建1480,現在建好1980,我們21F 10/01 20:11
lefthanded: 活在平行的世界
aieou: 想知道1樓說的房子在哪23F 10/01 20:13
anitay2k: 實坪應該永遠不可能實現  我24F 10/01 20:19
anitay2k: 朋友去投書花進群的臉書  他連回信都沒有
Ax0101: 令人鼻酸........................26F 10/01 20:32
Ax0101: 莫等房崩人踩人...認賠要勇氣...死撐如溫水煮套蛙
Ax0101: 認賠後無事一身輕...不再生活在恐懼折磨中...
Ax0101: 網路上戰再多又如何...沒有人會幫你付你賠的錢...
Ax0101: 緩跌已成事實...接受它...放下它...忘記它...
Ax0101: 去享受人生其他的美好吧...
kimkim9988: 看!以後不能灌水了,只好每坪漲三成32F 10/01 20:37
kimkim9988: 我比較期待廢除公設制,全世界只有台灣跟中國兩個國家
kimkim9988: 再買公設的
kimkim9988: 寧可實坪貴 ,也不要公設被灌水
wei0429: 松坂家的透天蓋在哪 降好多 哈36F 10/01 20:57
pds1: 八德八37F 10/01 21:26
zard1983: 應該不是在六都38F 10/01 21:51
BLUESWIFT: 現在沒有投資客了 所以沒這個問題39F 10/01 22:35
BLUESWIFT: 公設這個議題永遠不可能改 當所有人都一樣就叫做公平
BLUESWIFT: 明天開始規定公設不能算錢  今天買的就會上街頭了
kaoru1203: 公設灌那麼多,重點還是在那嚇死人的開價42F 10/01 22:44
momotaloson: 房價等著崩盤 進場傻瓜43F 10/01 22:46
paunch: 1F家的在哪,有建案名稱嗎? 我想去看看44F 10/01 22:46
sanwan: 所以一樓地點在?45F 10/01 22:59
dwolf: 我也想知道一樓說的在那?還是只是又虎爛46F 10/01 23:03
happyonly: 50-雨遮2=48坪,1000萬少40萬,有感!!47F 10/01 23:22
kevin28: 不可能加價賣,因為實價登入依據,之前一坪假如20,怎麼48F 10/02 00:07
kevin28: 可能拉到22~23賣,賣家一定會看的,且現在看空居多
heuristics: 我覺得是房價噴出的第一根稻草啦50F 10/02 00:29
BLUESWIFT: 應該禁止賣預售屋吧51F 10/02 00:40
BLUESWIFT: 預售屋是房價亂源的起點 也是爛尾樓的製造商
BLUESWIFT: 很多沒經驗的人會受騙
celhw: 一樓:糟糕,怎麼下台?54F 10/02 01:03
fortinet: 空空也會發假消息,別這樣 XD55F 10/02 01:04
blithy: 我在中部看的透天約100坪蓋好一年多 也已經從2600->180056F 10/02 01:48
blithy: 建商自售 上次直接帶訂金跟老闆談價錢 希望再低一點
blithy: 不過還是沒辦法談到滿意 繼續等還是有機會 先租慢慢觀望
qwert1122: 推樓上 一堆這種案例 套套繼續視而不見59F 10/02 06:15
qwert1122: 跟我看到的案例一樣 都打7折左右
xup6fm06: 真辛苦!61F 10/02 06:41
xup6fm06: 網路找到一個當初唬爛開價後降價的銷售例子,
xup6fm06: 才敢出來回文,結果還是說不出一開始講的案子在哪邊
xup6fm06: 1980-1380-800
xup6fm06: 拿2600-1800來救援?
[圖]
 
zebirlin: 多多(套套):建商就調高單價就好嘛! 總價還是不會變67F 10/02 08:07
askey: 有就講出來大家查證就好了~不用顧左右了68F 10/02 09:49
askey: 反正又不是要你講你家在哪~而是你家附近在哪
askey: 大隱有戶開價2380降到1980~但一開始真的是芭樂價
zx2751206: 1980-1380還好阿,台中有間皇上居所,當初開價35-50,71F 10/02 11:02
zx2751206: 然後聽說被426一坪16全掃,不知道真假? 現在18搞不好
zx2751206: 也買的到,多多怎不去買咧
Neymar: 只是問案子在哪,就被當成套套或投資客(笑74F 10/02 11:42
QQ5566: 案子在那@@?75F 10/02 12:04
xanlich: 他可能已經google整晚找相似的案子(笑)76F 10/02 12:09
xanlich: 就講出來哪個建案很難嗎?要嘛牛皮吹太大,要嘛你住的地方
xanlich: 附近連多多都看不上眼XD, 像都市化效應這是板上多空大致
xanlich: 上都同意的論點, 搞不好他家在某個狗不生蛋的區域...
LsugerI: 一樓說的如果不是在鳥不生蛋的地方  800應該很多人有興趣80F 10/02 13:11
LsugerI:   大家現在想跌價想瘋了…覺得台北一坪60的會變30  現在
LsugerI: 就只有10的要拿來送人都沒人要這樣 lol
narcissus03: 黑白寫 雨遮怎麼可能免費讓你賺差價83F 10/02 16:09

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