※ 本文為 windows2k.bbs. 轉寄自 ptt.cc 更新時間: 2013-12-06 21:57:25
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作者 標題 Re: [心得] 房價泡沫 無可迴避
時間 Thu Dec 5 20:40:50 2013
※ 引述《gto9992000 (小人物GINO)》之銘言：
: ※ 引述《ntuphpmysql (ntuphp)》之銘言：
: : 繼 [治標與治本] 之後 又來寫個心得 賺賺P幣
: : 先來個題外話 最近空小道在16000點 10口 賺了些便當錢
: : 台灣出生率下降 以及 國民年均所得爬升速度跟不上房價成長速度
: : 出生率下降 這波最先倒楣的是 私立大學關門
: 真的會關門嗎?我倒是認為趨於合併機率很大
合併就能解決問題??
你真的知道這個Gap有多大??
5年前差點去大學蹲教職 但我斷然拒絕掉選擇去業界工作
為什麼??
就在博一的某個月黑風高夜晚 我不小心打開了電腦
又不小心的點選教育部大學&碩士&博士生就讀人數
裏頭的資料讓我一整個驚恐萬分
原來我國的學校數量與所需學生人數呈現這麼大的Gap
恐怖的是 那時上大學學生的出生人數 每年還有30+萬人
用簡單線性分析 30+萬人都有學校一直賠錢了
(我隔壁床50多歲營建所大哥任教的學校 那時就傳出欠薪還要他打電話招生...)
而出生數僅剩20萬 甚至15萬的話 會怎麼樣??
我們簡單一點 假設5年以後學生數是2007年的一半好了
平均每間學校少一半人來念
你認為學校不會倒閉??
PS:我那位同床大哥的學校已經快掛惹 好在他是營建所
他也有證照可以讓建商租著收$$
題外話 我另一床的大哥則是553x富二代的國外留學同學
以前靠他的資訊賺了不少便當錢...XD
所以營建跟房地產有多好賺 我可能比你知道多那麼一點點
: : 還記得幾年前 聯考個位數就可以上大學的事情嗎?大學率取率將近100%
: : 這就說明了 人口下降的速度 超過了 學校關門的速度 供過於求
: 這個完全跟人口下降速度沒有關係好嗎?人口是下降很多，
: 但可怕的是那幾年的狂增設學校，連真理都要去南部開分校，
: 我看這個才是主因。
你看??不如換我來看吧
學校增加但如果每年生育率能維持30~35+萬
基本上鬼島還能維持學校基本運作
但生育人數跌到20萬以下 就勢必有學校要出局(如那位大哥任教那間)
熟為因熟為果??
: : 既然出生率下降 已經發生在 大學 那這些人出了社會 要成家立業的時候
: : 所需求的房屋 其實也是過剩的 更何況 年輕人的年均所得還是負成長
: : 其實我算一下 大概5年內 快則3年 台灣房市向下修正30%~40%
: 坦白說我最想噓的就是這點，你快去賣房去外國生活吧，
: 虧你還是在股版發文，這波資金浪潮早就把所有物價都上漲，
: 最實質的證據就是美股還撐在16000，台股撐在8400，
: 如果房子是要有人住財能撐起房價更是天大的笑話，
: 難道股票要公司賺錢股價才會漲嗎?
房市會否修正or修正多少是其次
但你以為你所謂的資金浪潮是不會退去的嗎??
我們不看鬱金香泡沫 畢竟那太遙遠了
就看80年代日本房市泡沫 或這兩年的西班牙房市泡沫
沒有實質需求支撐的資產 你能炒一輩子??
房價不要說下跌 只要他的漲幅不具有價值(最後會講)
那票靠槓桿炒房的無價差可圖 誰還要借錢屯屋給銀行賺??
: : 畢竟實際需求的人口 並沒有那麼多 而房屋倒是越蓋越多
: 是越蓋越多沒錯阿，請問你會去住40年老屋嗎?
鬼島一堆40年的拉皮,整形屋 尤其大台北地區
為什麼呢??
因為新屋貴到買不起 只好買舊屋裝修一下繼續住
: 老屋會淘汰，因此供給還在正常範圍，大陸開放二胎，
: 台灣這麼近，都不會受益?再來現在房屋的每坪造價不估豪宅，
: 水泥磚頭難道都沒有漲價?工資更是漲?你說工資不是22K?
: 拜託現在勞力階層的薪資是有錢請不到人，在我看來年輕人不願意投入，
: 勞力階層未來新水勢必要再往上調
1. 老屋淘汰率多少??
2. 你如何知道供給還在正常範圍??
3. 大陸開放二胎 這些新生兒25年後光吸收自己空屋都不見得消化得掉了
你要他們來台灣接手你已炒完的資產讓你下車??
會不會好傻好天真阿??
4. 水泥磚頭給你反映成本 那每坪造價多少呀??房價是造價的幾倍在噱呀??
5. 鬼島實質薪資倒退16年就是現狀
你也會擔心薪水撐不起房價??
(http://www.chinatimes.com/newspapers/20130930000046-260210)
: : 等QE退場 利率上升 真的考驗供需來決定價格的時候 就是房市崩盤的時候了
: 還有台灣持有成本低，你股票融資購買你或許會因為有壓力提早售出，
: 融資利息現在不到3%，且目前歐洲還不敢升息，我估半碼半碼升息，
: 那至於也是好幾年後的事情，且看來不會超過4%
: 那我請問你，融資利息多那幾%，就會逼人一堆賣房子?
: 你是好傻好天真嗎?奢侈稅都嚇不走一堆持有房屋三間的人，
: 你的利息幾%是有多可怕?台灣的持有稅開徵妳再來跟我說房屋大跌30%，
: 有人把外國房屋比喻成期貨，台灣房屋比喻成現股，
: 這是有點道理的，外國因為持有稅較高，大漲大跌是很有可能，
: 台灣講難聽點，看股票市場就知道，都有人可以把1300元宏達電放到150，
: 房屋這種沒有什麼持有壓力，你跟我說會跌30%，
: 乾脆這樣好了，你把你現在房屋便宜20%給我，你賺我也賺，
: 我接你的貨阿!!!!我接了還兩年無法賣，怎麼算都是你划算
股票交易的資金成本假設1%
意思就是 沒本事賺超過1%的交易活動 沒有存在的必要與價值
股票交易的資金成本假設上升到5%
反映的是 原先0~1%以外 2~5%的交易活動與行為 沒有存在的必要
投機者必須有把握賺至少5%+利潤 才有進場意義
也可以說 一檔股票如果沒辦法賺5%+ 則不值得投資
回來說房地產與利率成本 其實是同一個概念
今天炒房哥以2成自有資金買到1000萬房子(利率1%)
他等於是200萬投資額 每年要付利息8萬(800萬*1%)
先不管房價是漲or跌 假設持平
他等於是200萬投資額 每年要付利息8萬(800萬*1%)
先不管房價是漲or跌 假設持平
炒房哥每年投資報酬率為-4%(8萬/200萬)
好奇怪歐 明明央行利率才1%呀
怎麼投資報酬率是-4%??
還沒還沒
在同一條件下 假設炒房哥手上有10間房
那他一年要負擔的成本是80萬
故事繼續
現央行決定升息到2% 炒房哥囧然發現每間房的利息負擔變成16萬(800萬*2%)
每年投資報酬率為-8%(16萬/200萬)
除此之外 手上10間的成本負擔變成了160萬...
這裡白話說就是
炒房哥要有本事在一年內一間賺16萬 10間賺160萬 最後才有得賺
如果有長期觀察各國央行寬鬆or緊縮政策的鄉民肯定接著會說
央行的政策通常具有緩步性+持續性的現象
也就是 只要它認定景氣過熱必須要抑制時
往往採用持續性緊縮貨幣政策
也就是 只要它認定景氣過熱必須要抑制時
往往採用持續性緊縮貨幣政策
後面持續升息的機會就更高(理性預期學派可以拉進來了)
由於預期心理作用
炒房哥算盤撥了算 央行繼續升息的機率極高
如果升到3% 那每年投資報酬率將變成-12%
10間房的利息負擔變成每年240萬
本金只有2000萬 但每年卻要背240萬
只要3年多 不可一世的炒房哥將回家吃自己...!?
你是炒房哥你會怎麼做??
又 你覺得鬼島現在走到哪個階段啦??
(才貸8成就這麼恐怖 那貸99%炒房的 跑的速度會比你慢??)
結論
1. 鬼島少子化粉恐怖的 數據我上個月定期的算過
這不但會是鬼島房地產實質需求的大問題
甚至有可能間接促使鬼島加速破產的導火線
有興趣的話 數據我明天補
2. 炒房對於資金成本的敏感度絕對比你想的要深得多
每一碼的調升在槓桿投資客算盤內都是數倍的負擔
( f(c)=i%(利率)/r%(融資率) )
每一碼的調升在槓桿投資客算盤內都是數倍的負擔
( f(c)=i%(利率)/r%(融資率) )
絕非你想的這麼簡單
3. 利率對於市場而言絕對不僅僅只是個利率
它是投資&投機能否獲利的最重要指標之一
它是投資&投機能否獲利的最重要指標之一
房價別說上漲 只要它的漲幅低於成本(f(c))就不具備再追的意義
持續上漲的因子與機率就更小
為什麼大家一聽到QE要收縮,調升利率就有人準備先抽身??
ΔM+ΔV=ΔP+ΔY
貨幣供給ΔM減少 直接衝擊的是ΔP與ΔY
要碼ΔP下降 要碼ΔY下降 然後再二次衝擊三次衝擊...
投資說簡單很簡單 說難可以難如登天吶
--
民主成果得以保持 經濟發展得以延續 法制精神得以擴張
無論政黨色彩 無論國家稱號
跳脫民族主義 拒絕國族主義 健全人權精神領域
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.217.1.97
※ 編輯: tonyd 來自: 114.217.1.97 (12/05 20:43)
※ 編輯: tonyd 來自: 114.217.1.97 (12/05 20:43)
推 :寫的不錯 可惜台灣目前的金融政策就是投鼠忌器1F 12/05 20:45
→ :所以至少還要再享受2-3年的高價房市
→ :所以至少還要再享受2-3年的高價房市
推 :太認真了 不用跟炒房的人認真 我懶得回他 繼續炒吧!3F 12/05 20:48
推 :推 寫的很認真4F 12/05 20:50
推 :好文 麻煩大大再補數據了5F 12/05 20:51
推 :推 我家沒貸款壓力 哈哈6F 12/05 20:55
→ :好 明天早上即補^^7F 12/05 20:55
推 :今年高一的27萬小魯蛇 三年後升大學時就會倒一堆私大8F 12/05 20:57
→ :今年國二的小小小龍 是最後一波30萬人
→ :現在的國一 一直到幼稚園大班小虎 直下16萬人 = =
→ :今年國二的小小小龍 是最後一波30萬人
→ :現在的國一 一直到幼稚園大班小虎 直下16萬人 = =
推 :專業推11F 12/05 20:59
推 :不錯,推!12F 12/05 20:59
→ :十六歲小魯蛇 要買房起碼還要10年 影響不到近期房市13F 12/05 21:00
推 :好文共享14F 12/05 21:02
推 :推專業~15F 12/05 21:02
推 :私大鐵定會完蛋的 而且非常快會發生16F 12/05 21:03
推 :市場永遠是對的 有賺就是好17F 12/05 21:04
推 :房地產用的槓桿大的很 喊一趴兩趴沒差的肯定沒玩過18F 12/05 21:09
推 :我很有興趣，可以借數據朝拜一下嗎?19F 12/05 21:14
推 :升個2.3碼就要死人了 還1%2%勒20F 12/05 21:15
推 :你當年為什麼可以那麼不小心,還不小心那麼多次? XD21F 12/05 21:18
→ :過去就算了,以後做事多小心點就是
→ :過去就算了,以後做事多小心點就是
推 :除利率外 鬼島持有不動產的成本 還真tmd地呀23F 12/05 21:21
推 :好文共享推！24F 12/05 21:22
→ : 低25F 12/05 21:22
推 :寫得很好~希望T大能補上數據26F 12/05 21:27
推 :本日最中肯，清流~~~推27F 12/05 21:30
推 :中肯28F 12/05 21:35
推 :推文，非常想看數據~29F 12/05 21:35
推 :台灣高房價的真正元兇就是過低的利率32F 12/05 21:46
→ :有興趣的自己看看吧 尤其注意一下扶老比、扶幼比33F 12/05 21:47
推 :好分析 但是在沒發生崩盤的事實前 狂熱是不會清醒的34F 12/05 21:48
推 :推35F 12/05 21:51
→ :從圖可看到2012大專1年級人數跟零歲人數差了快15萬37F 12/05 21:59
![[圖]](http://tangmm.com/t/1312/2661926824289.png)
![[圖]](http://tangmm.com/t/1312/6861926824289.png)
推 :仲介:每人樓地板面積是增加的, 所以房價還會漲..41F 12/05 22:06
→ :第二張表的第II階段是未來十年對房地產實質需求最迫42F 12/05 22:07
→ :切的一群 然後在第(IV)階段則是再後一梯次需求 這年
→ :齡層先衝擊國高中 然後是大學(倒閉ing) 然後是就業
→ :市場的勞動供給(與及國家稅收與福利供給) 並直接衝擊
→ :房地產實質需求 也就是說現在15歲年輕人將比現階段
→ :30歲以上大約少了40~50%之鉅 恐怖歐...
→ :切的一群 然後在第(IV)階段則是再後一梯次需求 這年
→ :齡層先衝擊國高中 然後是大學(倒閉ing) 然後是就業
→ :市場的勞動供給(與及國家稅收與福利供給) 並直接衝擊
→ :房地產實質需求 也就是說現在15歲年輕人將比現階段
→ :30歲以上大約少了40~50%之鉅 恐怖歐...
→ :台灣高房價的真正元兇還有 過多的銀行 (還貸99%)48F 12/05 22:17
推 :房價明明就是永遠不會跌的S級投資標的 你一定是22K魯49F 12/05 22:19
→ :蛇買不起在酸啦 嚇不倒股神哥的
→ :蛇買不起在酸啦 嚇不倒股神哥的
推 :可是照這樣看要等到6.7年級差不多都沒辦法賺錢了51F 12/05 22:19
→ :才會崩啊因為房子現在又不是2K後出生的人在買的
→ :目前社會上中間勞動主體仍然是戰後嬰兒潮的下一代
→ :才會崩啊因為房子現在又不是2K後出生的人在買的
→ :目前社會上中間勞動主體仍然是戰後嬰兒潮的下一代
推 :好文推54F 12/05 22:36
推 :言之有物55F 12/05 22:44
推 :優質好文 推漲知識56F 12/05 22:48
推 :看股板漲知識57F 12/05 23:00
噓 :傻傻的以為這波上漲都是台灣人買的，蠢翻了58F 12/05 23:14
推 :59F 12/05 23:34
推 :好文60F 12/05 23:45
推 :61F 12/05 23:46
推 :62F 12/05 23:50
推 :推63F 12/06 01:22
推 :講這麼多 炒房族還是看不懂啦 台灣未來10-15年將會是64F 12/06 03:07
→ :超級黑暗期 現在買房的以後等著瞧吧
→ :超級黑暗期 現在買房的以後等著瞧吧
推 :專業好文66F 12/06 05:29
推 :如果26會蠢到來台北接刀 那三民主義 統一中國就快了67F 12/06 08:25
→ :光一個房價/房租比全球第一 就註定這泡泡炸掉的命運
→ :最慘的是還卡了一個奢侈稅 入手的人很難脫手
→ :在崩盤時 想入手的投資客 意願會更低
推 :可以預見房市大崩盤時 會創下有史以來自殺率最高紀錄
→ :光一個房價/房租比全球第一 就註定這泡泡炸掉的命運
→ :最慘的是還卡了一個奢侈稅 入手的人很難脫手
→ :在崩盤時 想入手的投資客 意願會更低
推 :可以預見房市大崩盤時 會創下有史以來自殺率最高紀錄
推 :推 不過炒房族會說 426會來接手 不用怕72F 12/06 08:38
推 :如果是國外投資客 真的會買台灣的房地產嗎?73F 12/06 09:45
→ :真的不知道哪來的自信..
→ :真的不知道哪來的自信..
推 :不得不推!75F 12/06 09:51
推 :76F 12/06 10:27
推 :推推^^77F 12/06 10:56
推 :78F 12/06 13:04
推 :好文好分析。跟你有同感，但沒有你的好文筆。79F 12/06 13:32
推 :有條有理...好文大推80F 12/06 14:35
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1樓 時間: 2013-12-11 08:17:38 (台灣)
讚
12-11 08:17 TW
現在的炒房族，早就升級去國外炒了.....還在新手村練功的.............要小心了
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