任志強：他們給我出了一個命題作文，讓我講講市場化。從十八屆三中全會文件可以看出
來，市場化是這次改革的根本，但是改革能進行到什麼程度可能還是有爭議，那麼市場化
基礎條件是私有的財權制，如果都是公有隻能分配，公有和公有雖然能交換，但是無法和
個人交換。所以只有當財權私有的時候才能在市場自由交換。公有制上也是有私有制，我
們曾經叫股份公司是共同所有，承認是公有制的一種形式，前提是把公有制建立在財權私
有的基礎上，每個人私有財權放在一起就變成公有制了。比如股份公司，不是某一個人私
有，而是大家共同所有。這個差別就在於如果把公有制與私有制之上市場就無法進行交易
，如果通過私有作為基點逐漸形成共有和私有交叉的交易行為還可能變成一個市場化。三
中全會文件特別強調混合所有制，我個人就是承認公有制失敗了，如果公有制沒失敗就用
不著混合，那就等於我們就是要倒退，不可能吧。改革一定是往前走，所以混合所有制意
思就是在原有公有制基礎上前進一步就變成了這個，再前進一步就變成私有制。只是在完
全私有和公有之間還沒有過渡到更加清晰的所有制基礎。

　　我們歷史上是計劃經濟的傳統，相對於計劃經濟來說只能是公有，如果對私有財權是
沒有辦法計劃。所以當公有制的時候我們就可以說你必須做和必須那樣，一個工廠生產的
東西必鬚生產這樣的東西，而不能生產那樣的東西。同時可以告訴你生產這樣東西只能按
這個價格生產，而不能按那個價格生產。我們就像在看我們現在市場上有一些限價房等等
，它是用變相計劃的方式生產一種特定的產品，於是特定產品就失去了自由交換的基本條
件。但是可以看到的情況是前30年雖然我們憲法說的應該是私有財權制，但實際做的是公
有過程，所以我們有公私合營，有人民公社，有大躍進等等。但是前30年可以看到結果是
失敗的結果，如果成功了我們就用不著進行改革了。那麼我們也可以看到前30年計劃經濟
導致的失敗，吃不飽要糧票，穿不暖要發佈票，前30年證明瞭那時候強大的公有制是失敗
的一種經濟。所以改革實際上進行的就是把公有制基礎的計劃經濟轉換為私有製為基礎的
市場經濟。所以我們黨文件中經理的過程就是從商品經濟變成市場經濟，從逐步開始的計
劃轉化為雙軌制然後完全轉換為完全市場化。首先提出就是打破公有製為主，打破體制是
重要條件，比如打破大鍋飯，我們土地制度從土地承包開始，我們企業家產生是從承包企
業開始。那麼也就說把公有在所有制產權制度變的情況把經營權私有化了。鄭主任講到的
財權制度還沒有明確做到私有制，但是不管是農村土地，宅基地都是在三中全會文件提出
可以把經營權、承包權進行私有化，可以抵押、轉讓、流通等等。這個恰恰可以看到我們
改革初期就是要解決產權制度問題。

　　我們在經濟制度上也提出了從民營經濟是補充一直到民營經濟和國有經濟同等地位，
如果再往前看民營經濟沒有這麼高的地位。改革初期我們說的個體戶、私有制，這部分因
為《資本論》上寫的只能雇7個人，傻子瓜子一下雇了100多人，公安局就要抓他，小平同
志說先看看，實際結果就是這種經濟制度對市場經濟來說是必要的，而公有制最後造成結
果只能讓市場經濟無法持續下去。在民營經濟來看，今天我們也提出了民營經濟和公有制
仍然是一種同等地位，但憲法不是。憲法上還沒有完全做到把兩種不同的經濟作為同一種
看待，而是公有產權神聖不可侵犯，私有的是合法取得的受法律保護。

　　但是打破公有前提條件是每一次改革必然面臨的一個重大問題，為什麼？就是因為如
果沒有私有制度市場經濟就難以持續下去，或者市場經濟就沒有辦法運行下去。從中國建
國以來我們第一部憲法54憲法，明確制度是私有制，包括我們土地也是私有制。比如說鄭
主任談到關於土地的流轉、交換、產權制度問題，最早憲法就是私有制，新民主主義革命
特別強調土地是私有產權制度為基礎。但是隨著人民民主專政就開始發生變化，到了共產
階級專政就只能公有，人民民主專政就是公有和私有並存，階級專政就全公有化了。文化
大革命以後進行了制度改革，出現了矛盾某一部分要求私有化的，另外一部分提出必須堅
持公有制，比如說1979年我們首先出現了三資法，特別強調對土地的租用，但那時候的憲
法土地雖然是私有制土地，可是土地是不能隨便轉讓和租賃的。於是在改革中兩派意見就
形成矛盾，這邊堅決強調土地可以私有但是不能租給轉讓給外面，另一派如果不轉讓發展
經濟我們改革就無法進行。綜合下來就是把土地先公有，但土地使用權其它權利私有，82
憲法把土地變成公有。城市土地變成國有，農村土地變成集體所有，這就是現在的尷尬局
面，現在相互矛盾的權利在過去也出現了，比如關於戶籍制度和遷移權利問題。最早憲法
所有人都有自己遷移的權利，可以查查54憲法，基於46年國共合作的共同綱領，所以人民
有自由遷移權。但58年以後實行人民公社，58年開始出現戶籍制度，那時候出去得有路條
。恰恰因為這種產權制度導致我們在產權制度上實行了人權制度。

　　私有制度上財產權利是依附於人權，這個東西歸誰首先是人，人有權利財產是隨著人
走的。但是公有制沒有人權，人權是依附於財產權。我們可以看計劃經濟時代，如果不在
體制內就沒人給你發工資、分房子，甚至於沒人給你劃定糧票。但是所有財產權利依附的
是人得隨著財產權利走，而不是財產權利隨著人走，你想隨便調動單位沒門兒，調動單位
房子都得退。所以人反而所有行動迫使他不得不依附於財產權利。如果失去了財產權利就
沒法移動。今年同樣，當一個離開農村你將把戶籍變成就把財產權利轉讓了，就是農村集
體土地承包地、宅基地退了。所以農民就變成有雙重身份。

　　我們鄭主任講到了關於城鎮化爭論問題，市場化、城鎮化之間是什麼樣關係？我個人
覺得城鎮化是因為市場化才有，如果沒有市場化就沒有城鎮化。去過羅馬人都知道，羅馬
古蹟最大的是市場，先有市場才有羅馬城市，如果沒有市場做基礎羅馬這個城市就建立不
起來。所以在國外大部分都是由於這樣產生。你們可以查查中國製度，中國一個叫鎮一個
叫集，集就是市場，進行交易的地方，鎮就是官府，管理人的地方。而最後這兩個就集合
了，因為沒有市場做支撐鎮是活不下去的，沒有鎮作為保障集市會首先外來的干擾和侵略
，所以合二為一變成集鎮，到今天為止仍然有這樣的參與。為什麼說中國城鎮化來自於市
場，如果沒有市場化和產權制度改革我們承包制就解決不了農民從土地解放出來。同樣如
果沒有私有經濟的發展也解決不了私有經濟成長過程中吸納了大量的勞動就業的問題，我
們可以看看在改革開放之前，知識青年沒辦法在城市就業所以上山下鄉，就是要回到農村
去，因為城裡養不起。只有當市場經濟創造了就業條件，人們有了勞動收入時候，才有可
能在這個地區聚集而形成城鎮化。因此也大量私有經濟增加了勞動收入，這些人才能活得
下來。所以每當我們聽到國務院提出要用政府的力量去進行城鎮化，把城鎮化作為未來幾
十年發展的主要動力的時候，我們就認為它是製造鬼城。比如曹妃甸，都是靠行政力量，
自然資源的擁擠，政府的調配而形成的城鎮化，這些城鎮化就是我們今天說的鬼城。凡是
靠政府力量實現的除了有保衛任務的邊鎮以外，其它都是鬼城。而只有靠市場經濟形成的
在未來發展才有活力。1930年美國大蕭條的時候就出現過兩個城市的差別，一個是紐約，
一個是底特律。紐約和底特律當時都是以工業化為主的城市，一個是汽車，一個是紡織行
業，但經濟危機之後出現了轉型，轉型就讓紐約變成了金融第三產業為主的城市，而另外
一個城市就在蓋高樓、博物館，但是最終它們失敗了。

　　中國城鎮化可以看到三個不同發展階段，在改革開放之前我們只有17.9%城鎮化，但
是到30%用了15年的時間，95年29.9%，這個階段恰恰是市場化和私有化的過程。涉及到房
地產就是城鎮化，我們大概分為四個階段，第一個農村人口進入城市，這個階段前面圖中
已經看到了，第二個發展階段小城市進入大城市，到今天為止我們仍然處於這樣的階段。
所以我們所有政策出台都是限制人口向超大城市進行，對大城市和中小城市進行過濾，希
望所有人留在小城鎮，

　　而不是進入到大中城市。這是我們三中全會文件提出的。城鎮化規律第三個階段是由
城區進入郊區，人們本來在城市化發展過程會自動向外轉移。第四個階段是形成城市群，
我們現在提出城鎮化也是希望形成城鎮群，三大都市群，達到20000億美元以上的產值。
但為什麼中國形不成？原因就是土地不私有制，當土地私有制的時候轉移的時候會把公共
產品帶出。比如說矽谷這個地方過去是荒地，但因為有了風投、微軟，就會把最好的醫院
、教育帶去。但中國不行，一個富人跑到一個地方買了一個房子，但是你想建醫療、教育
做不到，所以土地所有制限制了第三四階段發展的過程。

　　土地這些條件導致前面所說的不可能自由交換，也變成了影響市場供求關係，同時影
響市場供應價格。那麼我們現在看到的限購等等這些，是對產權的一種侵犯，都應該是非
市場化的。取消限購救市的同時這個本身就是破壞市場，如果取消限制性措施才叫市場化
。

　　從過去來說我們形成了一個巨大的收入分配差別，很多人認為收入分配是因為發了工
資收入分配問題，除了，發工資對實際收入分配影響並不大。我們1%最富人擁有35萬億左
右，而全部居民儲蓄只有40萬億。原因是因為他們資產轉換，公有資產向私有資產轉換，
比如福利分房，向市場轉換是很低價格購買，

　　最後變成很高價格賣出，獲得了巨大的投資收益。另外就是最富有的20%人群敢於投
資，他們把錢變成資產，投資在主房或其它資產，而這些資產增值形成了巨大的財富收益
，而這個財富收益形成的結果就是有錢。最近流行的一本書21世紀基本論，提到了貧富差
別是當今社會主要矛盾，大部分不是來自於收入差別，而是投資和資產形成的差別。

　　最後形成市場化對房地產的影響是如果沒有過去幾十年政府的壟斷，今年地產商都不
會發這麼多財，你們應該感謝非市場化，如果完全市場化就變成完全自由競爭。首先是資
源自由競爭，你說你在舉牌競爭，這是局部競爭，政府除了給你的這部分土地以外，拿剩
下的土地競爭才能升值，產品才能升值，如果不斷推出，迅速推出大量土地，最先舉牌獲
得的土地可能就不值錢。所以之所以現在地產商敢於舉高價是因為他認為政府再繼續壟斷
，因為每年政府只是按制定的指標供應這麼多土地，而不願意多供應土地，無法解決市場
的供求關係。另外一些城市大量供應土地而導致了供給過剩，房產資源下跌，地方政府為
了土地財產還再繼續供應，就出現了土地流拍。這些不是由市場決定價格，真正市場化我
們改革的目標就是希望通過完全市場的手段來調整我們經濟結構的不合理。

　　現在說經濟結構不合理其中一個重要原因是因為我們有行政壟斷，當改變了行政壟斷
關係以後我想未來的中國只能是更加市場化，我們的社會也會更應該市場化而求得平衡。
謝謝。

　　艾誠：謝謝任總。聽完您剛纔的演講我確實明白了一句話，有人說在中國只有開發商
才對中國的樓市和房價瞭然於心，但是今天的年會上，最近大商萬科毛大清對中國地產感
到絲絲寒意，潘石屹也說對未來房價不太看好。您看好嗎？

　　任志強：剛纔鄭主任已經說的很清楚，怎麼還問同樣的問題。鄭主任說房子還會繼續
漲價，08年美國房地產出現危機，現在房價又漲了百分之十幾，歷史上這麼多說明不需要
討論了。

　　任志強：你問的就是違法憲法的問題。大部分老百姓工資收入不一樣，遇到的不是同
一個問題，富人覺得房子很便宜，窮的人覺得房子很貴，中等收入以上的人才能討論，怎
麼叫大部分人，政府責任跑哪去了，最窮的人不需要討論房價，政府管了，要廉租房、經
適房幹嘛。貧富差別恰恰來自於你對資產的投資，過去投資了房產今天都是富人，過去沒
投資房產的人，捨不得買的人活該，該你窮。